近年來，隨著購物中心逐漸取代百貨店成為主流零售形態(tài)，各地新開購物中心紛紛如雨后春筍般拔地而起。但由于受諸多因素的影響，例如：經(jīng)濟狀況、氣候、勞務數(shù)量、商業(yè)地產發(fā)展狀況等，各地購物中心的發(fā)展情況也呈現(xiàn)出不同的形態(tài)。
就拿2016上半年來說，據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，開業(yè)項目較去年有所增加，鑒其原因，主要是房地產轉暖致使開放商動力十足，尤其在二三線城市，多數(shù)開發(fā)商都高舉高打。此外，就2016上半年新開購物中心地區(qū)開業(yè)數(shù)量來看，華東、華南等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)依然是開業(yè)主力，東北、華西等地區(qū)開業(yè)數(shù)量相對來說更少。
就南北方而言，南方地區(qū)開業(yè)數(shù)量較北方更具優(yōu)勢，其中北方開業(yè)數(shù)量所占比例僅為27%，且多數(shù)是山東地區(qū)。
以上地區(qū)開業(yè)數(shù)量差距主要受經(jīng)濟因素影響，其實氣候也是影響開業(yè)比的一個關鍵因素，不同地區(qū)開業(yè)旺季也不同。北方開業(yè)主要集中于春節(jié)檔，而春節(jié)以后多數(shù)集中于5月檔兩個關口， 基本避開3、4月淡季。在華西區(qū)多數(shù)是勞務輸出大省，春節(jié)過后大量南飛，同樣也是依靠節(jié)日檔來開業(yè)。當然，華西區(qū)的主要省會中心由于是該省勞務輸入地，為此商業(yè)相對受影響小，例如：云南昆明、四川成都、陜西西安等地方。
沿海地區(qū)各個省份相對來說受限制較少，尤其是一些勞務輸入型城市，伴隨外來務工人員回流，商業(yè)也重新火速繁榮。但由于外來務工群體的消費能力相對較低，為此多以支撐中低端商業(yè)為主。從2016上半年已開業(yè)項目來看，多數(shù)為中檔購物中心。
2016上半年開業(yè)多數(shù)集中于山東、浙江、江蘇、廣東等地，且從上圖的“2015年人均GDP來看”，均超過1萬美元，并進入全國的前十名。除去內蒙古、北京、天津等北方省份外，基本上和中國的經(jīng)濟成正比。雖然廣東的開業(yè)數(shù)量最多，但是人均GDP卻較其它前十省份低，主要原因則是廣東經(jīng)濟的發(fā)展極其不平衡，其中珠三角的經(jīng)濟超強，但是粵西地帶的人均GDP僅為5000美元。根據(jù)廣東的開業(yè)項目地情況來看，粵西地區(qū)的占比僅為10幾個點。而福建地區(qū)人均GDP雖然較高，但是商業(yè)地產相對發(fā)展較慢，在前期的商業(yè)用地供量遠遠較其它幾個省份低，能開業(yè)項目相應來說較少。
2016上半年購物中心開業(yè)項目地多數(shù)集中于人均GDP10000美元之上這一檔，且呈現(xiàn)密集區(qū)開業(yè)狀況，而開業(yè)數(shù)量在5000美元這檔極少，僅湛江、資陽等個別城市，且均是以萬達項目為主。從歐美一些發(fā)達國家的路線來看，在5000美元地區(qū)的大型類購物中心多處在起步階段，為此這些地區(qū)多以百貨、超市消費為主。再從萬達廣場對這些地方的招商情況來看，品牌方面下沉意愿較差。無論是資陽萬達所入駐的藍海長城超市，還是湛江萬達所入駐的百佳匯超市，均是僅有十幾家門店的超市，且門店規(guī)模方面相對較小。而入駐萬達后，這些超市立馬把自己的規(guī)模做到了一萬多平，像是萬達在倒逼著這些企業(yè)要加速升級運作。
從以圖形分析可看出，新開業(yè)項目在2016年上半年的各體量配比已進入到相對均勢的狀態(tài)，其中5萬平以下開業(yè)項目較以往在快速減少，而增速最快的是20萬平以上的超大體量類購物中心，且相對主流的購物中心從5-10萬平提升至10-20萬平的這一檔。從整體趨勢來看，購物中心已呈現(xiàn)出越走越大，配套越來越豐富的狀態(tài)。
同時，5萬平以下的唯有迪斯尼樂園相對耀眼，其它項目基本上不存在可引起市場興奮點的地方，作為社區(qū)的配套商業(yè)，除了縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項目外，已無任何輻射能力。而迪斯尼因為是主題樂園屬市場稀缺品種，為此正在改變著傳統(tǒng)的商業(yè)配套模式。其中上海中心部分試營業(yè)屬5-10萬平比較有代表性的，誠品書店、觀復博物館等未來都將呈現(xiàn)陸續(xù)試營業(yè)。這屬于采用文化包裝商業(yè)的新興代表，有改變商業(yè)目的性太強的現(xiàn)狀。而10-20萬平當以永旺夢樂城作為代表，已引入一些在日本不錯的品牌，例如NITORI等。20萬平以上當以南昌萬達廣場作為代表，其屬于文旅地產類代表作。
其實，各個購物中心為搶占市場已相繼使出了不同殺手锏，其中最主要的莫過于以下幾種：
1、呈現(xiàn)大體量的差異化市場，具體表現(xiàn)是新開購物中心的規(guī)模越來越大，且配套越來越豐富，多試圖以大吃小。
3、商業(yè)地產逐漸被文旅地產所取代，例如：步步高梅西新天地、南昌萬達等項目均在增大文旅的比率。而文旅地產的號召力于這兩年在快速飆升，尤其是一些年輕群體對于文旅地產給予的符合已更加認可，但單純的商業(yè)地產呈現(xiàn)出走下坡路的走向。
根據(jù)整體創(chuàng)新的程度情況來看，還是上線城市的表現(xiàn)更為突出，主要原因是上線城市的競爭更為激烈，無亮點的項目是基本上無成功幾率的，且多數(shù)在短期內將成為炮灰。此外上線城市的購物中心項目已無法滿足于國內現(xiàn)有品牌，因此海外招商成為新熱點。而下線城市多以復制跟從為主，主要障礙依舊是經(jīng)商環(huán)境相對較差，且消費能力不足，品牌多數(shù)不愿意下沉。雖然萬達等知名地產商的背書下沉能有效改善下線城市對品牌商的吸引力，但優(yōu)衣庫等品牌都是跟隨著萬達首次進入到一些下線城市。
